Comment bien choisir son locataire ?

Il est important de savoir choisir « LE » bon locataire. Votre vigilance à la sélection des candidats sera déterminante pour toute la durée de votre bail.

1 )  Tout d’abord, la règle d’or à respecter est de vous assurer que les revenus de votre locataire soient assez élevés pour qu’il puisse payer son loyer tous les mois.

Il faut exiger un minimum de 2,7 X le montant du loyer, charges comprises en terme de revenus, c’est d’ailleurs ce que demandent les assurances loyers impayés.
Si le locataire ne rentre pas dans ce critère, dans ce cas, il faut exiger une caution solidaire d’un proche (appelé plus familièrement « un garant ») .

Téléchargez gratuitement notre modèle d’acte de caution solidaire.

2) Une fois le dossier complet, il faut absolument vérifier l’authenticité des documents !

De plus en plus d’outils web permettent aux plus malhonnêtes de falsifier tout type de document.
Commencer par vérifier la véracité de l’emploi du locataire, n’hésitez donc pas à contacter l’employeur pour vérifier ses dires.

Malgré cela , certaines vérifications sur les bulletins de paie s’imposent et d’avantage si l’employeur est un proche.
Pour en avoir la certitude, nous vous expliquons dans « cet article » comment vérifier des bulletins de salaire.

3)  Il est important par la suite de contrôler la concordance entre les documents fournis par votre candidat à la location.

– Pensez à toujours demander la dernière fiche de paie du mois de décembre, en effet celle-ci est très utile pour comparer le cumul de l’année avec l’avis d’imposition.
(les locataires sans avis d’impositions doivent attirer tout particulièrement votre attention, sans pour autant être systématiquement refusés car l’explication peut être valable, demandez en donc).
– Un autre détail souvent négligé par les faussaires est le numéro de sécurité sociale. Il passe parfois au travers de leur vigilance, on vous rappelle donc la base d’un numéro de sécurité sociale :
Homme (1) / Femme (2) suivi de l’année de naissance, du mois de naissance et du département de naissance, puis d’autres chiffres.

Exemple : pour une femme née à Marseille (13) le 17 janvier 1989 on doit retrouver au début de son numéro de sécurité sociale ce qui suit : 2.89.01.13 …..

4)  Privilégiez les CDI & Intérimaires !
On ne vous expliquera pas l’intérêt évident d’avoir un candidat en CDI (solvabilité au long terme, acceptation par les assurances loyers impayés, preuve de sérieux …)

Si votre locataire n’a pas de CDI, dans ce cas, limitez vous à un CDD de plus d’un an (avec bien entendu, une caution solidaire d’un proche).

Sachez tout de même, que contrairement aux idées reçues les intérimaires sont les locataires idéaux, en effet si ils ont effectués plus de 600 heures de travail, ils ont alors le droit à l’aide du fastt confiance bailleur qui est ni plus ni moins une assurance loyers impayés gratuite pour le bailleur.

5)  Pour toutes les personnes vivant uniquement d’aides sociales, (RSA, chômage etc… )  et les personnes âgées (retraitées), il est important de savoir qu’ils ne sont pas saisissables. Pour éviter un refus de saisie en cas de non paiement, exigez un garant en CDI avec 2,7 X le montant du loyer.

6) L’option assurance loyer impayé est une garantie pour vous en cas de non paiement, votre loyer vous sera alors payé par votre assurance.

Il existe plusieurs type d’assurance, celles des compagnies d’assurances classiques et dont le taux d’intérêt s’élève à environ 2,5 à 6 % du loyer en fonction des options choisies (vacance locative, détérioration immobilière, protection juridique).
Notez à ce propos que passer par un professionnel de l’immobilier pour votre assurance loyer impayé vous permettra de bénéficier de tarifs et d’options très intéressantes.

Il y a aussi, l’aide du fastt confiance bailleur  (pour les intérimaires) ou bien encore des garanties de l’état comme la garantie visale (attention aux clauses de ces garanties qui ne sont pas aussi complètes que les garanties payantes).

7)  Il arrive parfois que le locataire ne rentre pas dans les conditions demandées mais qu’il vous fasse une proposition alléchante, comme par exemple, payer plusieurs mois de loyer d’avance.

Soyez très vigilant et refusez catégoriquement ce type de proposition.
En effet nous vous conseillons de privilégier la « caution bancaire » qui est une somme d’argent bloquée par la banque du locataire sur un compte appartenant à cette même banque.
Cette somme correspond généralement à 1 an de loyer et peut être débloquée à la demande du bailleur en justifiant un impayé.

Si vous acceptez de recevoir une somme supérieure à 2 fois le montant du loyer en « avance » de loyer, alors il vous sera interdit de percevoir une caution (équivalente à 1 mois de loyer) afin de vous prémunir des éventuels dégâts sur votre bien et ce conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 régissant tous les baux d’habitation.

8) Si votre locataire perçoit des APL (aides au logement), sachez qu’il est possible de faire une demande auprès de la CAF pour que ces aides soient directement versées sur votre compte et donc déduit du loyer.

Nous vous conseillons fortement de procéder de la sorte afin d’encaisser au moins l’aide au logement de votre locataire en cas d’irrégularité de paiement.

Pour cela vous devez télécharger le cerfa_10842-07 et le remplir comme on vous l’explique dans cet article.


9) Pour les étudiants, il est primordial d’exiger la caution solidaire d’un proche ( parents ou famille très proche).
Si ce n’est pas un proche gardez à l’idée que le payeur doit être le garant (donc avoir plus de 2,7 X le montant du loyer en terme de revenus)

À noter, nous vous conseillons de ne pas mettre les parents sur le Bail, car l’appartement sera alors considéré comme un foyer secondaire pour eux, de ce fait ils payeront des taxes plus élevées sur cet appartement.
Ce qui ne sera bien sûr pas le cas si l’étudiant est titulaire du bail.

Sachez que malgré le fait que l’étudiant ne soit pas solvable , il vous est tout à fait possible de bénéficier d’une assurance loyer impayé.  Le dossier d’un étudiant avec garant est « l’exception qui confirme la règle ».
Pour cela l’assureur exigera une attestation de scolarité et une carte étudiante de l’année en cours.

10) Pour finir, faites attention aux  » kit bailleur  » ainsi tous les baux a moindre coût !
Entre autre, ceux des papeteries ne sont pas recommandés.

Des clauses et des mentions spéciales doivent être stipulées et une veille juridique est essentielle afin de vous garantir un bail sans aucun cas de jurisprudence qui pourrait vous faire défaut.

Vous pouvez trouver des baux certifiés à l’achat sur internet sur des sites d’éditeurs de documents juridiques comme tissot par exemple qui est un des fournisseur des professionnels de l’immobilier.
La meilleure solution restant bien entendu de confier son bien en gestion locative.


Voilà donc les 10 critères fondamentaux à prendre en compte pour votre futur locataire.
Si vous avez des question n’hésitez pas à nous contacter !